«Шымкент – одно из самых лучших мест на Земле. Это аксиома. Но есть те, кто безнаказанно бросает тень на безупречную репутацию нашего города. Речь о сутенерах, «мамках» и отнюдь не скромных работницах коммерческого секса» – такими словами начиналось обращение жителей Шымкента к депутатам шымкентского городского и ЮКО областного маслихатов к руководству городского и областного филиалов партии «Нур Отан», к акимам города Шымкента и Южно-Казахстанской области, руководству правоохранительных органов. Обращение было озаглавлено «Не расписывайтесь в собственном бессилии!»
Мы надеялись, что оно найдет живой отклик у адресатов. Увы. Но то, что эта проблема не надуманная и она до сих пор не нашла своего решения – это факт. Свой вариант ее решения, фактически – подсказку для правоохранительных, налоговых органов, райакиматов – предложил шымкентский юрист Серик Темирбеков. Предложения Серика Мекенбаевича заслуживают вашего внимания.
«НЕНАВЯЗЧИВЫЙ» СЕРВИС
В Шымкенте по-прежнему популярна услуга по сдаче внаем жилья, это так называемые, суточные и почасовые квартиры. Их любому желающему могут предложить частные лица, размещающие свои объявления в местных СМИ. Для подобных лиц это очень удобно и выгодно. И ничего, что в большинстве случаев эти наймодатели при сдаче жилья не отчисляют налоги, не регистрируют «жильцов» в учетных книгах. Зачастую сдаваемое жилье не соответствует требованиям строительных, санитарных, противопожарных норм и других действующих нормативно-правовых актов.
Этот вид бизнеса усложняет криминогенную обстановку, особенно в спальных районах города. Нанимателям наплевать на жильцов соседних квартир – они распивают спиртные напитки, устраивают драки, скандалы, ставят музыку на полную громкость, мусорят, нарушая тем самым права соседей на личное время и отдых.
Более того, «ненавязчивость» сервиса и закрытость этого вида услуг для официальных органов создают неравную ситуацию в бизнес-среде между наймодателями квартир и официально зарегистрированными юридическими лицами, легально занимающимися гостиничными услугами в Шымкенте. Люди, занятые в официальном гостиничном бизнесе, имеют соответствующую недвижимость, исправно выплачивают налоги, ведут бизнес в соответствии со всеми стандартами оказания гостиничных услуг, т. е. являются полностью «прозрачными» для всех официальных органов.
Из-за безнаказанности, отсутствия рычагов воздействия на данную ситуацию со стороны местной исполнительной власти подобная сдача жилья процветает. Благодаря высокой «рентабельности» этого вида деятельности массово выкупаются квартиры из жилого фонда Шымкента для последующей сдачи внаем. Тем самым увеличивается спрос на квартиры, создается и без того высокая социальная напряженность на рынке жилья.
СОГЛАСНО БУКВЕ ЗАКОНА
Решение проблемы я вижу в использовании действующего казахстанского законодательства.
Первое. Есть Закон РК «О жилищных отношениях». Надо задействовать пункты 1 и 2 23-й статьи «Сдача собственником жилища внаем другим лицам»:
1. Собственник вправе сдавать внаем жилище, в котором проживает сам, либо жилище, основным назначением которого является предоставление его нанимателям для постоянного либо временного проживания.
2. Условия проживания (срок, размер платы за наем, распределение обязанностей по ремонту, основания выселения нанимателей и тому подобное) определяются настоящим Законом, а также договором между наймодателем и нанимателем.
Второе. Есть Гражданский кодекс РК, нам нужна статья 188 «Понятие и содержание права собственности» (пункты 1 и 2):
«1. Право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Право собственности передается другому лицу со всеми обременениями, имевшимися на момент совершения сделки.
2. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право владения представляет собой юридически обеспеченную возможность осуществлять фактическое обладание имуществом.
Право пользования представляет собой юридически обеспеченную возможность извлекать из имущества его полезные естественные свойства, а также получать от него выгоды. Выгода может выступать в виде дохода, приращения, плодов, приплода и в иных формах.
Право распоряжения представляет собой юридически обеспеченную возможность определять юридическую судьбу имущества».
Третье. Согласно ст. 601 Гражданского кодекса РК «Наем жилища» следует:
«1. По договору найма жилища собственник жилища или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) и членам его семьи жилище в пользование за плату.
2. Договор найма жилища должен быть заключен в письменной форме».
Таким образом, вышеуказанные статьи дают право собственнику недвижимости сдавать внаем свое жилище, извлекать из данного имущества доход.
А как быть, если при этом страдают соседи? Исходя из п. 4 ст. 188 Гражданского кодекса РК, следует: «Осуществление собственником своих правомочий не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц и государства. Нарушение прав и законных интересов может найти выражение, наряду с иными формами, в злоупотреблении собственником своим монопольным или иным доминирующим положением.
Собственник обязан принимать меры, предотвращающие ущерб здоровью граждан и окружающей среде, который может быть нанесен при осуществлении его прав».
То есть, когда собственник жилища сдает его внаем для постоянного или временного проживания, он обязан заключать двухсторонний договор найма жилья. Это подразумевает получение им доходов, то есть наймодатель тут же становится предпринимателем. А предпринимательская деятельность в нашей стране регулируется Гражданским и Налоговым кодексами РК.
БЫЛА КВАРТИРА – СТАЛА ГОСТИНИЦА
Обратите внимание на еще одну особенность. Предоставляя внаем свое недвижимое имущество, наймодатель должен использовать его уже в соответствующих строительных, санитарных, противопожарных нормах и правилах действующих нормативно-правовых актов и законодательства Республики Казахстан. Данное требование ясно изложено в ст. 239 Кодекса РК об административных правонарушениях «Эксплуатация объектов и комплексов, не введенных в установленном порядке в эксплуатацию»: «Эксплуатация (проживание, оказание услуг, производство продукции с целью получения доходов) законченных строительством, но не введенных в установленном порядке в эксплуатацию объектов, комплексов или их отдельных частей – влечет штраф на физических лиц в размере от пяти до десяти, на должностных лиц, индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства или некоммерческими организациями, – в размере от десяти до пятидесяти, на юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, – в размере от пятидесяти до ста месячных расчетных показателей».
Проще говоря, собственнику квартиры для того, чтобы заниматься предпринимательской деятельностью в виде сдачи внаем жилья, необходимо не только пройти госрегистрацию и постановку на учет как индивидуального предпринимателя, но и провести процедуру перехода собственного жилья с жилого фонда на коммерческую недвижимость.
Для этого собственнику необходимо выполнить следующее:
- Получить нотариально заверенное заявление всех соседей по жилью (нижний, верхний этажи, соседи по лестничной площадке) о том, что они не возражают против реконструкции жилой квартиры под гостиницу.
- Подать заявление в акимат города о разрешении на реконструкцию квартиры под гостиницу.
- При отсутствии возражения от акимата города заявление поступает в отдел архитектуры и градостроительства города Шымкента с АПЗ (архитектурно-проектное заключение) с требованиями соблюдения строительных, санитарных, противопожарных норм и правил действующих нормативно-правовых актов и законодательства Республики Казахстан.
- Произвести акт ввода в эксплуатацию недвижимости.
- Зарегистрировать акт ввода в эксплуатацию в органах юстиции.
Когда собственник недвижимости выполнит вышеуказанные требования, то его – теперь уже коммерческая недвижимость будет иметь более высокую оценочную стоимость, чем обычная жилая квартира. Разумеется, это отразится и на обязательных налоговых отчислениях.
Обязательная регистрация в журнале нанимателей позволит органам правопорядка при необходимости контролировать посетителей. Тем самым значительно понизится уровень криминогенной обстановки в сдаваемых гостиницах. И как результат – будет замечен значительный ценовой спад на жилую недвижимость.
Найдут ли отклик у властей предложения юриста Серика Темирбекова, покажет время. А мы не снимаем со своего журналистского контроля проблему «посуточных» и «почасовых» квартир в Шымкенте.
Возможно, этот вид бизнеса имеет право быть, но только не по соседству с нами.
Фарида ШАРАФУТДИНОВА
