Статья «Шымкентские хрущевки: с благодарностью к квартирам-долгожителям», которую мы опубликовали в начале декабря минувшего года, с интересом была прочитана горожанами.
У ряда из них, которые и проживают в этих домах, возник вопрос: как же продлить жизнь их многоэтажек? Ведь потенциал жилья этого класса явно еще не исчерпан.
На эту тему беседуем с руководителем ТОО «Тургын уй Шымкент» Кириллом Дондуковым.
– Кирилл Александрович, большое число жителей старых многоэтажек Шымкента «созрели» для капитального ремонта своих домов. Оно и понятно: дома расположены в старой части города, район привычный, многим не хочется его менять, здесь все знакомо – остановки, магазины, школы, детсады.
– Для представления общей картины поделюсь с шымкентцами следующими цифрами: существующий жилищный фонд города по состоянию на 1 апреля 2021 года составляет 2236 многоквартирных жилых домов, в том числе 1564 дома, которые были построены в 1919-1990 годы, и 672 дома, возведенных с 1991 по 2021 год. Опять же из этого количества 1262 – панельные дома, 961 – кирпичные, 13 – каркасные.
– А есть ли статистика по аварийным домам, сколько их в городе?
– По состоянию на 1 апреля 2021 года в Шымкенте, согласно заключению экспертной организации, 107 жилых домов общей площадью 67 151,4 квадратных метра признаны аварийными (ветхими). В них проживают свыше двух тысяч человек. В основном это многоквартирные жилые дома с низким нормативным сроком службы. Большая часть таких домов в период приватизации жилья была передана в частную собственность без проведения капитального ремонта или возмещения затрат на его выполнение.
И в дальнейшем капитальный ремонт в них практически не проводился в связи с отсутствием у собственников жилья необходимых средств, что привело к дальнейшему обветшанию зданий.
К сведению ваших читателей, скоро будет принята программа реновации жилищного фонда города Шымкента. Общественные слушания назначены на 8 февраля. Есть у нас в городе и программа модернизации жилья, капитального ремонта.
– Давайте сначала поговорим о модернизации многоэтажек, ведь эта программа уже неплохо зарекомендовала себя. Насколько надежна нормативная база по проведению капремонта таких домов?
– Без малого три года назад, 29 апреля 2020 года, был утвержден приказ министра индустрии и инфраструктурного развития РК за №246 «Об утверждении порядка проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума». Этим приказом утвержден порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.
– Допустим, жители одной из многоэтажек по проспекту Республики решили провести капитальный ремонт своего дома. С чего им нужно начинать реализацию своей идеи?
– Как это ни банально звучит, начинать нужно с проведения общего собрания. Поясню. В соответствии с жилищным законодательством решение о проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума (модернизации, реконструкции, реставрации) принимается на собрании, где принимает участие более двух третей от общего числа собственников квартир, нежилых помещений. Решение принимается при согласии более двух третей от общего числа собственников квартир, нежилых помещений.
– О чем должна идти речь на этом собрании? Есть ли какой-то алгоритм, сценарий его проведения?
– Собственники квартир и нежилых помещений многоквартирного жилого дома при принятии решения о проведении капремонта должны принять на собрании следующие решения.
Первое – о получении жилищного займа на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума в случае выполнения условий, предусмотренных договором о накоплении средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, в том числе накопления 50 (пятидесяти) процентов от сметы расходов на капитальный ремонт и истечения трехлетнего срока накопления.
Второе – об утверждении сметы расходов на проведение капремонта общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его частей.
Третье – о принятии решения о расходовании денег, накопленных на сберегательном счете.
Четвертое – о согласовании проектно-сметной документации на ремонт общего имущества объекта кондоминиума.
Пятое – о сроках проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума. Капремонт не должен длиться более
12 месяцев с даты получения жилищного займа.
– Хорошо. Предположим, собрание провели, согласие по проведению ремонта у жителей достигнуто. Что дальше? Куда нести протокол этого собрания?
– В местный исполнительный орган, который вправе при наличии средств в местном бюджете осуществлять организацию и финансирование капитального ремонта фасадов и кровли многоквартирных жилых домов.
– Вы говорили о необходимости накопления средств на счету… Поясните, пожалуйста.
– Для накопления денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума председатель объединения собственников имущества либо доверенное лицо простого товарищества открывает сберегательный счет для накопления денег на капремонт в одном из банков второго уровня.
– А что должен при этом делать собственник квартиры?
– Собственник квартиры, нежилого помещения для накопления денег на проведение капремонта обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счет деньги в размере не менее 0,005-кратного месячного расчетного показателя, установленного на соответствующий финансовый год законом о республиканском бюджете, в расчете на один квадратный метр полезной площади принадлежащих ему квартиры или нежилого помещения. Размер этого взноса тоже принимается на собрании.
– Что далее надо делать?
– Объединение собственников имущества или простое товарищество предоставляет в банк второго уровня, в котором открыт сберегательный счет, информацию по каждой квартире, нежилому помещению с указанием номера и полезной площади, а также размера ежемесячного взноса.
– А что если вдруг сменился собственник квартиры: умер или хочет ее продать?
– При переходе права собственности на квартиру, нежилое помещение в многоквартирном жилом доме денежные средства, накопленные прежним собственником квартиры, нежилого помещения на сберегательном счете, переходят новому собственнику квартиры, нежилого помещения.
– А вдруг собственник жилья захочет забрать свою долю денег из банка?
– Это исключено. Заранее оговаривается, что собственник квартиры, нежилого помещения не требует возврата/выделения своей доли денежных средств, находящихся на сберегательном счете в банке второго уровня.
При переходе права собственности на квартиру, нежилое помещение в многоквартирном жилом доме продавец погашает всю сумму задолженности по взносам на капитальный ремонт. Разумеется, если она есть.
– Предположим, собственник квартиры не захочет погашать задолженность, как быть в таком случае?
– Тогда в соответствии с уставом председатель объединения собственников имущества или доверенное лицо простого товарищества обращается к нотариусу или в суд о принудительном взыскании задолженности.
– Да, строго. А есть ли какие-то права у собственника квартиры?
– Каждый собственник квартиры, нежилого помещения, оплачивающий взносы на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, имеет право получить информацию о накопленных деньгах на принадлежащие ему квартиру, нежилое помещение.
На сберегательных счетах ведется автоматизированный учет денег с разбивкой по каждой квартире, нежилому помещению, а также на постоянной основе размещается информация по сберегательному счету в порядке, определенном законодательством Казахстана, с соблюдением требований законодательных актов РК к порядку раскрытия банковской и иной охраняемой законом тайны.
Объединение собственников имущества или простое товарищество самостоятельно ведут учет поступающих денег с разбивкой по каждой квартире, нежилому помещению и предоставляют информацию о накоплении денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума по запросу собственника квартиры, нежилого помещения в бумажном виде либо в виде электронного документа, размещенного на общедоступном интернет-ресурсе.
– Сколько времени займет накопление средств, необходимых на запланированный капремонт?
– При выполнении условий договора о накоплении средств на капитальный ремонт общего
имущества объекта кондоминиума, в том числе накоплении денежных средств на сберегательном счете не менее 50 (пятидесяти) процентов от
утвержденной сметы расходов в течение не менее трех лет, объединение собственников имущества или простое товарищество обращается в банк второго уровня для получения жилищного займа. Коротко говоря – три года.
– Тогда жильцам дадут жилищный займ – недостающую на капитальный ремонт сумму?
– Да. Плюс необходимо также наличие заключения технического обследования, проведенного аттестованной организацией.
– Кем подписывается договор жилищного займа?
– Председателем объединения собственников имущества, доверенным лицом простого товарищества. При их смене в банк второго уровня передаются сведения о новом первом руководителе юридического лица.
– Кто выбирает подрядчика – исполнителя работ?
– Выбор подрядной организации для проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума осуществляет совет дома.
– Кто будет контролировать расходование денег на капремонт?
– Мониторинг целевого расходования денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума осуществляет совет дома. Банки второго уровня, в которых открыты сберегательные счета, несут ответственность за целевое использование жилищного займа, выданного на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума.
Денежные средства на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума могут быть истребованы только на цели капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, в том числе погашения жилищного займа, полученного на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума. Они не могут являться предметом залога по обязательствам собственников квартир, нежилых помещений, за исключением договоров на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума. Расходование денег, накопленных на сберегательном счете, осуществляется только по решению собрания.
– С чем люди будут иметь дело: с наличкой или безналичными расчетами?
– Расходование денег со сберегательного счета осуществляется только в безналичном порядке на основании надлежащим образом оформленных договоров/контрактов/соглашений/счет-фактур/инвойсов/счетов на приобретение товаров/работ/услуг.
Более того, по завершении капитального ремонта оформляется акт целевого использования денег, накопленных на сберегательном счете. Этот акт подписывается председателем объединения собственников имущества, доверительным лицом простого товарищества, членами совета дома. В свою очередь, к нему прилагаются акт выполненных работ по капремонту, реестр платежей с указанием суммы и даты оплаты, наименования и реквизитов первичных бухгалтерских документов, подтверждающих факт оплаты и получения товаров/работ/услуг (заявления на перевод в иностранной валюте, квитанции к приходному кассовому ордеру, фискальные чеки, товарные чеки, акты приема-передачи, накладные, грузовые таможенные декларации и т. д.).
Целевое использование средств жилищного займа подтверждают документально.
Погашение жилищного займа, полученного на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, осуществляется из денежных средств, накопленных на сберегательном счете в банке второго уровня.
Фактические затраты на произведенный капитальный ремонт возмещаются всеми собственниками квартир и нежилых помещений соразмерно их долям в общем имуществе объекта кондоминиума.
– Кирилл Александрович, разъясните такую ситуацию. Как быть, если дом признали аварийным? Надо ли в таком случае жильцам копить средства на его ремонт?
– Нет, не надо. В случае признания многоквартирного жилого дома аварийным, который подлежит сносу, собственники квартир и нежилых помещений, проживающих в этом многоквартирном жилом доме, по решению собственников не накапливают денежные средства на сберегательном счете на капитальный ремонт.
– Каков в данном случае порядок организации проведения капитального ремонта?
– Порядок организации проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума за счет средств государственного бюджета, в том числе выделенного в виде бюджетного кредита таков.
Для формирования перечня многоквартирных жилых домов, подлежащих капитальному ремонту за счет бюджетного кредита, местные исполнительные органы районов и городов областного значения инициируют собрание собственников квартир и нежилых помещений.
Собственники квартир, нежилых помещений в многоквартирном жилом доме принимают решение на собрании об участии в проведении капитального ремонта за счет бюджетного кредита. При этом собрание правомочно принимать решение при наличии более двух третей от общего числа собственников квартир, нежилых помещений. Решение принимается при согласии более двух третей от общего числа собственников квартир, нежилых помещений.
– Допустим, собрались жильцы, провели собрание, что дальше?
– При согласии собственников квартир, нежилых помещений местные исполнительные органы проводят техническое обследование общего имущества объекта кондоминиума и организуют разработку и утверждение проектно-сметной документации (ПСД) на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума за счет средств местного бюджета.
– За чей счет в этом случае будет проводиться капремонт?
– За счет бюджетного кредита. И проводить капитальный ремонт многоквартирного жилого дома будет организация, которую определит акимат (далее – оператор).
– Кто будет проводить капремонт?
– Оператор привлечет подрядную организацию. До начала капремонта оператор заключает трехсторонний кредитный договор на выполнение капремонта и возврата бюджетного кредита с председателем объединения собственников имущества либо доверенным лицом простого товарищества и собственниками квартир, нежилых помещений. Там много еще деталей, изучить которые можно по ходу дела.
– Что такое вообще капитальный ремонт. Выполнение каких работ он предусматривает?
– Есть утвержденный государственный норматив, в частности, статья 28 Закона РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан».
Работы по капитальному ремонту общего имущества предусматривают:
1) минимальный вид работ – это ремонт кровли, подъездов и подвалов жилого дома с обязательной установкой автоматизированной системы регулирования теплопотребления и общедомовых приборов учета тепловой энергии;
2) максимальный вид работ – это ремонт кровли, подъездов, подвалов, фасада, ремонт (замена) лифтового оборудования (при наличии) с обязательной установкой автоматизированной системы регулирования теплопотребления и общедомовых приборов учета тепловой энергии.
Исключением из вышеизложенного является проведение ремонта (замены) лифтового оборудования (при наличии), подвала (включая инженерные сети), а также отдельные виды работ принятые на собрании собственников квартир, нежилых помещений.
– На оператора возложена не только задача по проведению самого капитального ремонта? Это так?
– Да, обязанностей у него достаточно. Оператор обеспечивает заключение договоров на выполнение авторского, технического надзора. Оператор вместе с председателем объединения собственников имущества, доверенным лицом простого товарищества, советом дома контролируют качество и сроки выполнения капитального ремонта. Оператор принимает участие в приемке и вводе эксплуатации многоквартирного жилого дома по капремонту. Оператор обеспечивает мониторинг и контроль возврата средств в рамках бюджетного кредита и жилищного займа.
Подытоживая нашу беседу, могу заверить, что капитальный ремонт многоэтажного дома – занятие хоть и хлопотное, но все же стоящее. Добившись цели, вы получаете после завершения капремонта улучшенное жилье, тем самым ощутимо повышаете качество своей жизни.
– Благодарю Вас за подробные разъяснения.
Справочно: ТОО «Тургын уй Шымкент» расположено по адресу: город Шымкент, проспект Республики, дом 12а, кабинет №307, телефон 8 (7252) 77-36-62.
Хотите узнать про реновацию жилищного фонда Шымкента?
Госучреждение «Управление жилья города Шымкента» объявило о проведении общественных слушаний в рамках утверждения программы «Реновации жилищного фонда города Шымкента».
Будут обсуждены вопросы критериев определения аварийности, ветхости жилья и механизм реализации программы реновации, в том числе порядок и условия возмещения собственникам жилья объекта реновации, механизм финансирования проекта реновации с привлечением уполномоченной организации.
С программой реновации можно ознакомиться на государственном и русском языке на интернет-портале «Открытые НПА». Вы можете также оставить свои замечания и предложения по ссылкессылке.
Программа реновации будет утверждена по итогам общественных слушаний, которые будут проводиться в два этапа в здании ГУ «Управление жилья города Шымкента» 8 февраля 2023 года в 10:00 и 16:00 часов.
Для принятия участия в общественных слушаниях надо записаться по нижеуказанному контакту за три дня до проведения слушаний. Заявки принимаются по адресу: город Шымкент, проспект Республики, 12а, ГУ «Управление жилья города Шымкента», тел. 8 (7252) 56-10-03, e-mail: b.zhumakhan@shymkent.gov.kz.
Фарида Шарафутдинова
