Сдать ипотечную квартиру в аренду, и получить за это штраф от банка. Юристы напоминают: жильё, купленное в ипотеку, по закону считается предметом залога. А значит, распоряжаться им — в том числе сдавать в аренду — можно только с согласия залогодержателя, то есть банка.
С юридической точки зрения, даже если квартира оформлена в собственность заемщика, полные права на её использование ограничены. И банк вправе запретить сдачу залоговой недвижимости, чтобы избежать потенциальных рисков.
«Для простого человека, наверное, это выглядит избыточным требованием, но такое требование закона. Банк вполне, возможно, может страдать, если какие-то арендаторы эту квартиру угробят, плюс они могут заселиться и не выселяться потом, а банку надо реализовывать это имущество, к примеру, с торгов, если залогодатель не исполняет свои обязательства, и выселить только через суд, это тоже проблема для банка», — объясняет юрист Сергей Уткин.
На практике, как отмечают юристы, за согласием в банк обращаются редко. Чаще всего жильё сдают без официального договора или не регистрируют аренду в ЦОНе. Между тем, это нарушение условий ипотечного договора.
По словам эксперта по недвижимости Льва Тетина, порядка 30% ипотечного жилья в дальнейшем сдается в аренду. Но не во всех случаях банк дает на это разрешение.
Лев Тетин, международный эксперт по недвижимости: «Если ты взял ипотеку и позиционировал, что будешь жить и получил льготные спецусловия, то в этом случае 100% банк откажет, потому что это изначально была не инвестиция. Если же брал на рыночных условиях, то банки дадут согласие».
Если квартира находится в ипотеке, необходимо обратиться в банк и получить согласие на аренду. Затем арендодатель может выбрать: оформить ИП или сдавать жильё без его регистрации. Без ИП налог составит 10% от суммы арендной платы. При регистрации ИП налог будет ниже — от 1 до 3% от дохода, но придется платить соцотчисления — пенсионку, медстраховку и остальное. Важно заключить письменный договор аренды, его шаблоны доступны в открытом доступе, а затем зарегистрировать его в ЦОНе. Такой порядок обеспечит безопасность всех сторон сделки.
Формально банк имеет право проверить, сдаётся ли квартира в аренду. Но на практике такие проверки редки. При этом, как подчёркивают юристы, владелец жилья может и не впустить представителей банка. Однако в договоре могут быть прописаны санкции — штраф за отказ в проверке или за сдачу в аренду без согласия залогодержателя.
