Чтобы получить прибыль на уровне 20%, казахстанским застройщикам необходимо продавать квартиры примерно по 650 тысяч теңге за квадратный метр. К такому выводу пришли отраслевые эксперты, проанализировав расходы на строительство жилых комплексов. Однако даже такая цена не гарантирует строительным компаниям высокой доходности.
Стоимость квартиры складывается не только из расходов на строительные материалы и оплату труда рабочих. Реализация жилого комплекса начинается задолго до возведения первых этажей и требует значительных инвестиций.
Застройщикам необходимо приобрести земельный участок, подготовить проектную документацию, обеспечить подключение инженерных коммуникаций, провести строительные работы и выполнить требования законодательства. К этим затратам добавляются налоги, обязательные платежи и расходы на финансирование проекта.
По словам отраслевого эксперта Имрана Османова, при продаже жилья по 650 тысяч теңге за квадратный метр прибыльность проекта до уплаты налогов может составлять около 20%.
«При стоимости 650 тысяч теңге за квадратный метр можно получить примерно 20% прибыли до уплаты налогов. Если продавать по 560 тысяч, ситуация становится значительно сложнее. Строительство в среднем занимает полтора-два года, а за это время необходимо учитывать инфляцию, которая составляет порядка 9–12% годовых», — пояснил Имран Османов.
Эксперты отмечают, что заявленная рентабельность не означает, что застройщик ежегодно получает такую прибыль. Если проект реализуется в течение двух лет, общая доходность в 20% соответствует примерно 10% годовых без учёта сложного процента.
При этом строительные компании сталкиваются с рисками удорожания материалов, задержек строительства и снижения покупательского спроса.
Международный эксперт по недвижимости Лев Тетин обращает внимание на то, что доходность девелоперских проектов может уступать банковским депозитам.
По его словам, при ставках по вкладам от 15 до 19% годовых инвесторы могут получать сопоставимый или более высокий доход, не принимая на себя строительные риски.
«Предприниматель проходит все этапы реализации проекта и зарабатывает свои 10% годовых либо размещает средства на депозите и получает более высокую доходность. Мы видим, как меняется профессиональное сообщество. Некоторые застройщики завершают проекты и уходят из бизнеса, а часть компаний сталкивается с угрозой банкротства», — отметил Лев Тетин.
Однако высокая себестоимость строительства не означает, что покупатели готовы приобретать квартиры по любой предложенной цене.
Эксперт по недвижимости Александр Пак считает, что ключевым фактором формирования стоимости жилья остаётся платёжеспособный спрос.
«Цену определяет прежде всего платёжеспособность населения. Медианная зарплата составляет около 350 тысяч теңге, а средняя стоимость квадратного метра — порядка 600 тысяч. При этом новостройки продолжают дорожать примерно на 13–15% в год, тогда как количество сделок купли-продажи снижается», — рассказал Александр Пак.
По мнению эксперта, такая ситуация свидетельствует о том, что доходы населения не успевают за ростом стоимости недвижимости.
Таким образом, на рынке складывается противоречивая ситуация. С одной стороны, застройщики сталкиваются с увеличением расходов и стремятся сохранить рентабельность проектов. С другой — покупатели ограничены собственными доходами и возможностями ипотечного кредитования.
Эксперты не исключают, что в подобных условиях строительные компании станут осторожнее запускать новые жилые комплексы. Ведь помимо затрат на строительство необходимо учитывать риск того, что готовые квартиры не удастся продать по запланированной цене.
При этом стоимость квадратного метра существенно различается в зависимости от города, расположения жилого комплекса, класса недвижимости и инфраструктуры.
Поэтому названные экспертами 650 тысяч теңге за квадратный метр следует рассматривать как расчётный ориентир для определённых проектов, а не как обязательную или экономически обоснованную цену всего жилья в Казахстане.
