«Храните деньги в квадратных метрах», – этот совет на наших широтах актуален всегда, тем более весной-летом, ведь это самое время для продаж и покупок недвижимости. Одна проблема – вокруг это дела всегда «кормится» огромное количество мошенников всякого рода. Как быть, как не нарваться на обманщиков, покупая квартиру? Об этом мы беседуем с нотариусом нотариального округа ЮКО Ольгой Кравцовой.
– Ольга Геннадьевна, наверняка вам приходилось слышать о случаях, когда уже после оформления сделки купли-продажи вдруг, неожиданно «всплывали» другие собственники жилья или выяснялось, что квартира находится в банковском залоге…
– К сожалению, таких случаев встречается немало. Чтобы этого не произошло, покупателю надо прежде всего знать, с кем он имеет дело, – личность продавца. Имеет ли он право продавать эту недвижимость или является представителем собственника. Попросите продавца предъявить удостоверение личности и правоустанавливающие документы на квартиру. При этом обязательно сверьте соответствие данных этих двух документов. В случае, если продавец представляет интересы отсутствующего собственника, он должен предъявить нотариально заверенную доверенность на проведение подобных сделок.
Не исключен случай, когда выясняется, что продавец недееспособен. Если это так, то в суде заключенная с ним сделка купли-продажи будет признана незаконной. К слову, только суд может лишить человека дееспособности.
Поинтересуйтесь у соседей квартиры, которую хотите приобрести, личностью продавца, сколько человек живет, как давно живут в данной квартире, сдавалась ли она в аренду…
Второй важный момент – надо убедиться в юридической чистоте квартиры (дома). Следует обратиться в ЦОН по месту жительства за справкой об обременении интересующего вас жилища. По ней вы и узнаете, в залоге ли оно или нет, под арестом или под запретом.
– А вообще какие документы могут фигурировать при совершении купли-продажи?
– Покупая квартиру, вам надо прежде всего удостовериться у продавца жилья его правом собственности на квартиру. Это право подтверждается такими документами, как договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор отчуждения с условием пожизненного содержания, договор о приватизации, свидетельство о праве на наследство, решения суда и другими.
– Но у квартиры может быть несколько собственников?..
– Конечно, особенно если жилье получено по наследству. В таком случае надо попросить продавца квартиры предоставить правоустанавливающий документ – свидетельство о праве на наследство по закону, свидетельство о праве на наследство по завещанию (если часть была куплена, а другая часть получена по наследству).
Изначально надо выяснить, сколько фактических хозяев у продаваемой недвижимости. Не исключено, что в ней по приватизации есть несовершеннолетние граждане – они тоже обладают правом собственности на эту жилплощадь. Свои права на это жилье могут предъявить бывшие супруг (супруга) продавца, родственник, находящийся в местах лишения свободы, родственники за рубежом, наследники квартиры по завещанию, доказавшие свое право на наследство в судебном порядке. Возможно появление лица, имеющего право на ренту (пожизненное содержание), связанную с данной квартирой, или лица, признанного ранее недееспособным, но сохранившим свое право на жилплощадь.
То есть важно учесть все эти обстоятельства, чтобы потом в суде вам не пришлось доказывать свое право добросовестного покупателя жилья.
Свое право собственности на недвижимое имущество владелец также может подтвердить на основании сведений о собственнике, выданных управлением юстиции города Шымкента.
– Но ведь может быть, что продавец квартиры предоставил тебе справку о «чистоте» квартиры, датированную вчерашним днем, а сам он под нее (под залог) утром взял в банке большой кредит?
– Данную справку нотариус распечатывает из базы данных на момент заключения сделки и с полученной нотариусом справкой покупатель может ознакомиться.
– Как же быть? Допустим, я пойду в ЦОН с запросом по истории покупаемой квартиры, но кто мне даст информацию по ней?
– Такую услугу предоставляет департамент юстиции, который регистрирует и подшивает в дело все договоры купли-продажи, мены, дарения и так далее. Эту информацию по официальному запросу могут получить только собственник жилья, нотариус или адвокат.
– На что еще нужно обратить внимание?
– На технический паспорт квартиры (дома). В нем указываются все технические данные недвижимого имущества: площадь, этаж, планировка жилья. Если была проведена перепланировка, она должна быть отражена в техпаспорте, иначе в будущем возможны проблемы.
– Где можно получить справку об обременениях на квартиру (дом)?
– Справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимость и ее технических характеристиках может получить владелец недвижимого имущества в ЦОНе.
– Ольга Геннадьевна, а как можно получить свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов? Иногда возникает такая необходимость.
– Имущество, нажитое супругами во время брака (супружества), является их общей совместной собственностью. Кроме случаев, когда супругами заключен брачный договор, договор раздела совместно нажитого имущества, имущество получено по свидетельству о праве на наследство, по договору дарения и другими установленными законом документами, определяющими раздельную собственность супругов. Такое свидетельство может быть выдано как при жизни супругов, так и пережившему супругу в случае смерти одного из них. Также может быть выдано свидетельство о праве собственности, в котором определена доля умершего супруга в общем имуществе, зарегистрированном на пережившем супруге.
– А что, согласно закону, относится к имуществу, нажитому супругами во время брака (супружества)?
– К такому имуществу относятся суммы доходов каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, суммы доходов с общего имущества супругов и раздельного имущества каждого из супругов, а также приобретенные за счет суммы общих доходов супругов движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные или иные организации. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли каждого из супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними. Данное свидетельство выдается по месту нахождения этого имущества.
– Получается, любое имущество?
– Да, любое другое нажитое супругами в период брака (супружества) имущество независимо от того, на чье имя в семье оно приобретено либо кем из супругов внесены денежные средства. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака (супружества) осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
– А как в случае развода можно будет разделить это имущество?
– Либо у нотариуса, составив договор раздела совместно нажитого имущества, либо в судебном порядке, если супруги не пришли к общему согласию.
– Кем выдается свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов?
– Данное свидетельство выдается нотариусом по совместному заявлению супругов. А в случае смерти одного из них свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов выдается нотариусом по месту открытия наследства по письменному заявлению пережившего супруга с извещением наследников, принявших наследство. При получении заявления пережившего супруга о выдаче свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов в случае смерти одного из супругов нотариус извещает наследников умершего супруга, принявших наследство, в котором указывается состав общего имущества супругов, на долю которого переживший супруг просит выдать свидетельство о праве собственности.
Для выдачи свидетельства необходимо сочетание трех условий: во-первых, наличие брачных отношений, во-вторых, факт приобретения имущества в период зарегистрированного брака, в-третьих, отсутствие брачного контракта.
– Благодарю за разъяснения.
Фарида ШАРАФУТДИНОВА
