Что нам стоит дом построить? Нарисуем — будем жить. Именно так рассуждают многие владельцы земельных участков, которые считают, что на купленной земле они могут строить все что хотят, и главное, как хотят.
Даже если это не просто жилой дом, а частная пятиэтажная гостиница или же другой коммерческий объект. Много вопросов, возникает у читателей нашей газеты и на тему: а имеет ли частник взять да и возвести на территории двора многоэтажки очередной дукенчик или киоск. Казалось бы на все эти вопросы ответы есть, но из-за изменений, которые были внесены в главный закон о строительстве « Об архитектурной и градостроительной деятельности» ГАСК — государственный архитектурно-строительный контроль и его территориальные управления лишены многих полномочий.
О том, чем сейчас занимаются его сотрудники, какие полномочия и функции у них остались, чем могут помочь горожанам в спорных вопросах рассказал Берик Тастанбекович Дуйсенов, руководитель управления государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) города Шымкента.
— Начнем с того, какие функции контроля и за какими видами строительных работ остались у специалистов ГАСКа.
— Прежде всего этого контроль и надзор в сфере строительства; А также лицензирование деятельности и аттестация в сфере архитектуры, градостроительства и строительства; осуществление функций лицензиара в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в том числе: установление соответствия квалификационным требованиям при выдаче лицензии и приложения к лицензии заявителем; осуществление лицензионного контроля; направление в уполномоченный орган реестра выданных лицензий; осуществление функций по аттестации экспертов, на право осуществление экспертных работ и инжиниринговых услуг в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в том числе: приема и рассмотрения документов заявителей;
мониторинг строящихся (намечаемых к строительству) объектов и контроль за качеством строящихся (реконструируемых, расширяемых, модернизируемых, капитально ремонтируемых) объектов и комплексов;
аккредитация организаций по управлению проектами в области архитектуры, градостроительства и строительства;
принятие установленных законодательством мер по отношению к юридическим и должностным лицам, допустившим не устраняемые нарушения либо не устранившим допущенные нарушения в установленные нормативные сроки.
Скажите, а какая работа проводится вашим управлением по жалобам и заявлениям жителей города? Как часто обращаются они к вам?
Нарушение строительных норм и СниПов при возведении зданий — самая частная причина обращений. Хочу подчеркнуть, что в 80 процентах претензии жителей Шымкента, как правило, обоснованные. И лишь 20 процентов из них можно отнести к типичным кляузам. Так чаще всего поступают обиженные друг на друга соседи. После наших проверок в прошлом году меры воздействия коснулись 244 объектов. Согласно административному кодексу РК штраф на 145 из них составил 134 миллиона тенге. По нашим представлениям пять объектов, которые были построены незаконно были снесены за счет владельцев строений. С некоторыми пришлось «повоевать», одного предписания о сносе им показалось недостаточно, пришлось выписывать повторные предупреждения. Чаще всего причиной таких санкций является нецелевое использование земель. К примеру взяли участок под инливидуальное жилое строительство, а строят чайхану. Часто бывает что на землях сельхозназначения вырастают дома и особняки. Такое несоответствие в документах приводит к печальным последствиях — сносам.
Наш читатель спрашивает, что делать тем, кто в свое время получил или купил земельный участок в садоводческом товариществе. Планов строить жилой дом не было, а сейчас все дачные массивы стали городскими микрорайонами после присоединения к городу. Что делать в таком случае?
Лучше всего узаконить участок и его целевое назначение. Ведь согласно утвержденному в 2013 году генплану эти территории стали городскими, стало быть их рассматривают как участки под ИЖС.
На сколько сложно или наоборот легко сейчас построить дом. Не в финансовом плане, а с точки зрения законодательства. О чем нужно помнить человеку, который решился на столь важный шаг. Законодательство так часто меняется из-за баталий с застройщиками, что простые граждане приходят в растерянность — не слишком ли сложно сейчас самим оформлять стройку?
Хочется развеять сомнения — сегодня для индивидуальных строителей все намного проще. Если вы хотите построить частный дом в личное пользование на участке, находящемся в вашей собственности, то специальное разрешение на строительство в данном случае не требуется.С 2015 года в Законе РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК» произошли серьезные изменения. Так, если раньше у заказчика был в свой земельный участок, то он все равно был обязан получить разрешение на использование его под строительство участка. Уходило на данную процедуру порядка 10 дней. Сейчас она отменена.
Если у вас нет в собственности земли, то в соответствии с законом «Об индивидуальном жилищном строительстве» вы можете получить участок бесплатно от государства — нужно обратиться в акимат, и в заявлении обязательно указать цель — «индивидуальное жилищное строительство».
Второй момент — топографическая съемка. Она теперь входит в состав проектной документации, нет требований к масштабу 1:500, устранены расходы на нее (нет нужды заказывать). Исключены также еще несколько документов:
одобрение от местного противопожарного департамента;
получение сейсмологического заключения для объектов пониженного уровня ответственности;
разрешение для проектов от местных архитектурных и градостроительных органов власти;
получение разрешения от санэпидемстанции.
Важно: на сегодняшний день произошла реформа, и получение разрешения на производство самих строительно-монтажных работ не требуется — процедура носит лишь уведомительный характер, производится в режиме онлайн и занимает 1 день.
Расскажите алгоритм того, что нужно сделать прежде чем, приступить к заливке фундамента?
— Чтобы начать строительство частного дома, необходимо пройти следующие этапы:
получить от отдела архитектуры и градостроительства технические условия и архитектурно-планировочное задание;
на основе задания и условий сделать проектно-сметную документацию с привлечением подрядной организации, специалистов;
в ряде случаев провести экспертизу;
уведомить о начале строительства здания отдел архитектуры и градостроительства посредством онлайн-услуги.
Чтобы получить разрешение на проектирование дома, вам будет нужно отнести в отдел архитектуры и градостроительства такие документы:
оригинал и копию (заверить у нотариуса) на право собственности на земельный участок;
оригинал и копию свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
адресную справку (взять в ЦОНе или через портал электронного правительства);
оригинал и копию удостоверения личности;
форэскиз генерального плана земельного участка и задание на проектирование.
Отдел в ответ на поданные документы выдаст вам АПЗ и ТУ. Запрос архитектурно-планировочного задания (АПЗ) и технических условий (ТУ) согласно «Правилам оформления и выдачи исходных материалов (данных) для проектирования объектов строительства» от 31 марта 2015 года занимает 6 рабочих дней (до принятия реформы — 10 дней).
Впрочем сегодня все процедуры можно провести в онлайн-режиме. Это минимизирует личный контакт, и сводит коррупционные риски к нулю.
Помните особенно о том, что АПЗ — это обязательный проект от госоргана, который составляет для вас главный архитектор города. В этом АПЗ указываются все нормативные технические требования к строительству объекта с учетом генплана (если дело происходит в городе) и прочих нюансов. Хоть получение этого документа и хлопотно, однако оно поможет построить крепкий и безопасный дом, никому при этом не мешая и не нарушая плана города. Уже на основании АПЗ и ТУ вы и закажете полный рабочий проект дома (проектно-сметную документацию) у лицензированной проектной организации. По этому же проекту вам составят смету, определят перечень материалов и оборудования. Все эти нюансы лучше сразу обговорить с проектировщиком еще на стадии создания эскиза будущего здания.
Важный момент: начинать строительство по проекту, в который не включены условия АПЗ и ТУ, нельзя! Все, что вы построите, будет признано незаконным, и придется платить штраф.
Если все документы поданы, АПЗ и ТУ получено, проект создан — можно приступать к строительству.
Раньше, затевая строительство люди очень боялись госинспектора, который может нагрянуть в любой момент и свернуть стройку под разным предлогом. А как сейчас? Придет ли госинспектор?
Государственный строительный инспектор не будет посещать вашу частную стройку: он в основном работает не с ИЖС, а с застройщиками при возведении многоквартирного жилого дома — там и ошибок больше, и сам проект сложнее.
Раньше даже пристройку сарая приходилось согласовывать, а нынче как?
— Ссылаясь на закон, можно резюмировать, что согласно изменениям в статье 33 Закона «Об архитектурной, строительной и градостроительной деятельности» не подлежат инспектированию:
строительство индивидуального жилого дома для личного пользования граждан;
строительство для ЛПХ (личного подсобного хозяйства) — временных строений на садовых, огородных участках, жилых и хозяйственно-бытовых помещений для сезонных работ и загонов для скота;
реконструкция помещений и их отдельных частей, если не задеваются несущие стены, инженерные системы и функциональное назначение помещений.
— Какие документы должен выдать технический и авторский надзор?
Стоит отметить, что с 2015 года внедрен принцип контроля органами ГАСК только за техническим надзором без непосредственной проверки объекта. Реформа от 29 декабря 2014 года исключила плановые проверки со стороны органов государственного архитектурно-строительного контроля.
Как же теперь осуществляется технадзор? Вы сами приглашаете компанию-эксперта, и она проверяет соблюдение строительной технологии.
Если эксперты по результатам технического надзора выявят нарушения норм и требований, то они информируют об этом органы архитектурно-строительного контроля и надзора.
Должен вестись и авторский надзор — этим будет заниматься компания, которая разработала окончательный рабочий проект на основе АПЗ и ТУ.
Очень часто наши граждане сталкиваются с проблемой, как получить разрешение на строительство, если дом уже построен.
Однако вопрос поставлен неверно — нужно ли разрешение вообще? Ведь здесь уже стоит задача узаконить самовольную постройку. Если вы построили дом на участке, который принадлежит вам, то в судебном порядке вам дадут право собственности на него, пройдете регистрацию и получите свидетельство. Аналогично и с квартирой.
А вот если земля вам не принадлежала, то судебная практика показывает, что здание могут определить под снос. Поэтому рекомендуется все делать согласно букве закона — для вас это будет гарантией невыселения из собственного дома.
